不動産屋さんの社長って(愛和住販社長ブログ)

愛和住販っていう不動産会社の社長の日記です。社長っていっても零細不動産屋ですから大したことないです。そもそも社長に向いてないし・・ジョブチェンジするなら迷わず「吟遊詩人」にします(笑)

不動産の買い取り・売買・賃貸を坂戸・川越を中心に埼玉県をメインに営業している不動産会社です。新築戸建て・中古戸建てやマンション・売地など取り扱っています。賃貸の仲介もやってます。

タグ:不動産売却

今日は前回の続きです。前回の譲渡取得(売った時にもらったお金)の税金の控除で一番使用頻度がたかい3000万円控除について書きます。この特別控除はその人が居住用の財産を譲渡(売却)した場合には譲渡益(売却時の利益)から3000万円の特別控除を受けることができます。売買の金額だけはなく【利益】が課税の対象ですからね。(買った時の金額+買った時の経費)-(売った時の金額+売った時の経費)から3000万円の控除が受けられるわけです。この控除は長期保有、短期保有に関係なく利用できます。
ただし特例を受けるためだけに入居したというズルが認められたら適用されません(当たり前ですが)居住用財産ですから土地のみではなく当然住宅もついている物件が対象なのですが、更地で売っても3000万円特別控除が受けられる場合もあります。
①その敷地の売買契約が、住宅を解体した日から1年以内に締結され、かつ、その住宅を住居の用に供さなくなった日(住まなくなった日)以後3年を経過する日が属する年の12月31日までにその敷地を譲渡したものであること。
②その住宅を解体後。譲渡の売買契約を締結した日まで、その敷地を貸付け等の業務の用(賃貸など)に供していないこと。
以上の①②の両方の要件をみたすことで更地でも3000万円控除を受けることができます。さらに、共有名義だと、夫と妻のそれぞれの持ち分に対して3000万円控除を受けられます。つまりMAX6000万円まで控除を受けられるんですね。共有名義はお得ですね。ただし別居とかしてたらダメですよ。夫婦で仲良く(仲が悪くても)で居住していないと居住している人一人分しか受けられませんので気を付けてくださいね。詳しくは弊社スタッフまでご相談ください!では今回はここまで。次回に続きます。

hudousann


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前回は、不動さん売却時の譲渡税のあらましについて書きましたが今回は「軽減措置」につて書きます。

不動産売却時の税金の話②(譲渡所得のあらまし) 

色々とあるのですが一般のお客様に一番関わりが深い居住用財産を売った場合の特例について書きます。居住用財産を売った時場合の特例としては、
●3000万円特別控除
●所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
●特定の居住用財産の買換え特例
●居住用財産の買換えに係わる譲渡損失の繰越控除等の特例
●居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の特例

などがあります。まず最初に居住用財産とは居住の用(自分が住んでいる)家屋と敷地のことです。
次に特例の対象となる居住用財産の譲渡とは、
①現在居住している家屋・敷地の譲渡
②転居してから3年後の12月31日までに居住していた不動産の譲渡(期間内に賃貸や事業用に供していても適用になります)
③災害等により家屋が滅失してしまった時は災害の有った日から3年を経過する日の属する12月31日までにその敷地だけを譲渡しても特例の対象になります。
④転居後に家屋を解体した時は、転居してから3年後の12月31日または解体後1年以内かのいずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります(解体後にその敷地を貸したり事業用に使ったら適用外になります)
以上が基本線です。補足としては、特定の親族(配偶者・直系血族・生計を一緒にする親族・譲渡後にその家屋に居住する親族)や本人・配偶者・直系血族や生計を一緒にする親族が主宰している同族会社への譲渡の場合は特例は適用されません。また居住用財産の特例は3年に1度だけしか適用を受けることができません。尚、相続によって取得した空き家に係わる3000万円特別控除については一部要件が異なります。というわけでこの続きはまた次回にします。すぐに聞きたいお客様はメールか電話で直接お問い合わせくださいね。もちろん相談は無料ですから安心してお問い合わせください。
不動産の買い取り・売却は愛和住販にお任せください!
電話049-288-0705又はメールinfo@aiwa-j.comでご連絡お待ちしてます。

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久しぶりに不動産の話を書きます。不動産会社の社長ですからたまには不動産の話も書かないと疑われますからね(笑)という訳で今日は前回の続き(前回書いたお役立ち記事は1月だけど)の不動産売却時の税金の話です。個人が不動産を売却して利益(譲渡益)が生じた場合はその「利益」に対して所得税と住民税がかかります。この課税対象になる利益を「譲渡所得(金額)」といいます。「譲渡所得金額」は売った時の収入金額からその不動産を取得した時の金額・所得に要した費用(手数料や登記料など。取得費といいます)を差し引いて計算されます。ですから不動産を購入したときは、もしも売却する時のために売買契約書はもちろんのこと、購入した時の諸経費の領収書をかならず保管しておいてください。契約書などの購入時の価格が不明だと売却価格の5%が購入金額となってしまいます(厳密には5%で計算してよいということで5%で計算しなければならないとわけではありません)さてこの譲渡税は該当不動産の所有期間によって税率が違います。5年を超えて保有してる不動産は「長期」で5年以下は「短期」です。そして「短期」での売却だと「長期」より税率が高いです。ここで注意するのは所有期間5年というのは、購入した日から売却した日ではありません。売却した日の属する1月1日現在で判定します。今年(2020年)の売却だと、2020年1月1日の判定ですから2014年12月31日以前に取得した不動産が長期で2015年1月1日以後に取得した不動産は短期ということになります。短期と長期では税率に約2倍の差がありますので特別な事情がない限り売却は5年を超えてからした方がいいです。ただし、あくまでもこれは買った時より売った時の方が高く売れて利益が出た場合だけかかる税金ですから。買った時の方が売った時より高くて利益が出なかった時は譲渡税はかかりません(当たり前ですけけど)さてこの譲渡税にも色々と軽減措置などもありますがその話は次回またお話しますね。

hudousann

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今日は狭山市の買い取り案件を見に行ってきました。久しぶりの西武線沿線の物件です。最近でもチョイチョイ買い取り希望の物件を見に行っているんですけどね。近場だと鶴島市内とか毛呂山町。やや遠場だと伊奈町とか桶川市とか。でもなかなか良いご縁を結べずにいます。当社も在庫物件が少なくってきましたのでいい物件といいご縁を結べればと思っているんですけどね。今日の物件は一応中古住宅なのですが、建物は使えそうもないので「土地」ですね。古屋がある物件は解体費も見積もらないといけないので更地物件よりは買値も安くまります。ただ今日の物件は最初から売主さん販売価格が決まっているのでその価格で購入できるかどうかとう査定です。これから色々と市場調査などして近日中に回答する予定です。狭山市の後は飯能市と日高市の物件をみて帰社しました。買い取り案件の情報をくれた仲介会社様また買い取り査定のお問い合わせをいただいたお客様、ありがとうございました。まだまだ買い取りしますので、同業者さん建築会社さんの営業の方、また相続その他で売却を希望する不動産物件をお持ちのお客様はぜひ一言お声がけいただければ嬉しいです。ご連絡お待ちしてます!

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昨日は坂戸市の「空き家バンク」からご紹介を受けた売却希望の物件の現地立会をしました。「空き家バンク」というのは国交省のモデル事業で、地方自治体が空き家の賃貸・売却を希望する所有者から提供された情報を集約し空き家をこれから利用・活用したい方に紹介する制度です。 不動産を所有している人が不動産の所在地の各市町村の空き家バンクに登録するとその自治体から「空き家バンク」に協力している地元の不動産会社に連絡があり、自治体・不動産会社が協力して所有している不動産を売却したり賃貸したりする制度です。当社も坂戸市の「空き家バンク」の協力業者として登録しています。

空き家バンク - 坂戸市ホームページ 

昨日は坂戸市内の当社からほど近い場所にある空き家の売却希望の物件を、所有者さん・坂戸市の担当さん、そしてボクで現地立会をしました。築年数が古くて建物が使えるかどうかをまづ見たのですがなんとも悩ましい。躯体は全然大丈夫そうなんですがリフォームするのには結構な金額がかかりそうで解体した方が安上がりでしょうね。所有者さんには解体を先にするとお金もかかるので現況で価格を安めに設定して売却に出す方向がいいのではないかとアドバイスさせていただきました。検討していただき当社で売却のお話を進めるのであれば後日ご来店いただくということで昨日は別れました。しかし不動産も活用しないと本当に負の財産だと思います。持っているだけで固定資産税はかかるし管理も大変。賃貸で活用してもいいのですが賃貸で貸し出すと今度は売りたいときに自由に売れませんしオーナチェンジと形で売ると安くしないといけません。かといって空き家にしておくと今度は物騒です。万一放火などされた日には最悪です(実際にそういう空き家がありました)かといって解体しようとすれば解体費はかかりますし更地にすると固都税が高くなります。相続でもらった不動産を売りたいというお客様の気持ちが良く分かります。使いわないし管理が出来なければ売却して現金にした方がいいとボクもそう思います。地主さんってお金持ちのイメージがあるとおもいますが地主さんでお金持ちは実際に不動産を運用している、または運用できる場所に不動産を持っている地主さんだけでそうじゃなくて土地だけあっても「土地持ち」なだけで必ずしも「お金持ち」ではないんですよね。土地を売って初めてお金持ちになるわけですから。ともあれ各自治体で「空き家バンク」がありますので(やっていない自治体あります)空き家で悩んでいる方は「空き家バンク」を利用するのもひとつの方法だとおもいます。もっとも「空き家バンク」を利用しなくても普通に不動産会社に相談すればいい話なんですけどね。当社では、困った空き家などの不動産を買い取った実績もたくさんありますので、売却でも賃貸でもいろいろとアドバイスできると思います。お手持ちの不動産の処分や活用で悩んだらお気軽にお声がけくださいね。

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